서울 아파트 토지거래허가 신청이 2026년 4월을 정점으로 3개월 연속 줄었다. 4월 8,911건이었던 신규 신청은 5월 6,021건, 6월 5,304건, 7월 4,681건까지 감소했다. 7월 신청 건수는 4월보다 47.5% 적다.
그런데 같은 기간 가격은 반대로 움직였다. 서울시가 집계한 토지거래허가 신청가격은 6월 전월 대비 2.67%, 7월 1.41% 상승했다. 거래 수요가 줄어드는데도 가격이 오른 이유는 단순히 ‘거래량이 줄면 가격도 내려간다’는 관계만으로 현재 시장을 설명하기 어렵기 때문이다.
핵심 요약
- 서울 아파트 토허 신청은 4월 8,911건을 정점으로 5월 6,021건, 6월 5,304건, 7월 4,681건으로 3개월 연속 감소했다.
- 7월 토허 신청은 4월 고점보다 47.5%, 6월보다 11.7% 줄었다.
- 반면 토허 신청가격은 6월 2.67%, 7월 1.41% 상승했다.
- 다주택자 양도세 중과 유예 종료 전 몰렸던 급매·절세 매물이 소진된 뒤 거래 가능한 매물이 줄어든 것이 주요 배경으로 분석된다.
- 7월에는 강남권보다 강북·서남권의 중저가 아파트를 중심으로 실수요가 이어지며 가격 상승을 지지했다.
- 토허 신청가격은 실제 계약 완료 후 산출되는 실거래가지수와 다른 지표이므로 두 수치를 구분해서 봐야 한다.
토지거래허가 신청은 얼마나 줄었나
서울시는 2025년 10월 서울 전역 토지거래허가제 시행 이후 아파트 토지거래허가 신청량과 신청가격을 매월 공개하고 있다.
2026년 들어 신청량은 크게 출렁였다. 특히 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 절세 목적의 매물이 집중되면서 4월 신청이 8,911건까지 늘었다. 이후에는 3개월 연속 감소했다.
| 월 | 토지거래허가 신청 | 4월 대비 |
|---|---|---|
| 2026년 4월 | 8,911건 | 기준 |
| 2026년 5월 | 6,021건 | 약 32.4% 감소 |
| 2026년 6월 | 5,304건 | 약 40.5% 감소 |
| 2026년 7월 | 4,681건 | 47.5% 감소 |
7월만 보면 전월보다 11.7% 줄었고 일평균 신청도 212.8건으로 6월 252.6건보다 15.8% 감소했다. 2026년 들어 가장 낮은 일평균 수준이다.
서울시는 이러한 감소의 배경으로 양도세 중과 유예 종료 전 집중됐던 거래가 끝난 점, 매물 잠김, 세제개편 발표를 앞둔 매도자와 매수자의 관망세 등을 꼽고 있다.
실제 아파트 매매거래도 줄었나
여기서 토지거래허가 신청과 실제 매매거래량을 구분할 필요가 있다. 토허 신청은 계약 체결 전에 이뤄지기 때문에 이후 허가와 계약을 거쳐 실거래 신고 통계에 순차적으로 반영된다.
실제 서울 아파트 매매거래량도 5월 고점 이후 크게 감소했다.
| 월 | 서울 아파트 매매거래량 | 전월 대비 |
|---|---|---|
| 2026년 4월 | 8,654건 | 56.9% 증가 |
| 2026년 5월 | 8,951건 | 3.4% 증가 |
| 2026년 6월 | 5,265건 | 41.2% 감소 |
| 2026년 7월 | 5,234건 | 0.6% 감소 |
7월 거래량은 2026년 8월 18일 검색 기준으로 신고기한이 완전히 지나지 않은 수치여서 이후 증가할 수 있다. 따라서 토허 신청이 3개월 연속 감소했다는 것과 실제 매매거래량이 정확히 같은 속도로 3개월 연속 줄었다는 것은 같은 의미가 아니다.
다만 5월 8,951건에서 6월 5,265건으로 거래량이 급감한 뒤 7월에도 5천건대에 머물렀다는 점에서 4~5월의 거래 집중 현상이 끝나고 거래가 크게 위축된 흐름은 확인할 수 있다.
거래가 줄었는데 가격은 얼마나 올랐나
거래 감소와 달리 서울시가 집계한 토지거래허가 신청가격은 상승했다.
| 권역 | 2026년 6월 | 2026년 7월 |
|---|---|---|
| 서울 전체 | 2.67% | 1.41% |
| 강남3구·용산 | 3.09% | 0.38% |
| 한강벨트 7개구 | 1.89% | 0.63% |
| 강북권 10개구 | 2.87% | 1.78% |
| 서남권 4개구 | 2.89% | 2.29% |
서울 전체 상승률은 6월 2.67%에서 7월 1.41%로 낮아졌다. 가격이 계속 오르고는 있지만 상승 속도 자체는 둔화된 것이다.
특히 7월에는 강남3구·용산이 0.38%, 한강벨트가 0.63% 오르는 데 그친 반면 강북권은 1.78%, 서남권은 2.29% 상승했다. 가격 상승의 중심이 고가주택 밀집지역보다 중저가 주택이 많은 지역으로 옮겨간 모습이다.
가격이 오른 첫 번째 이유는 급매물 소진이다
4~5월에는 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 세금 부담을 줄이려는 매도자들의 물량이 시장에 집중됐다. 이 과정에서 상대적으로 낮은 가격의 급매 거래도 함께 이뤄졌다.
중과 유예가 끝난 뒤에는 상황이 바뀌었다. 서울시는 6월 가격 상승 배경에 대해 절세 목적의 급매물이 대부분 소화되고 기존 호가를 유지한 일반 매매거래 비중이 늘어난 영향으로 분석했다.
거래량이 줄었다고 해서 시장에 남아 있는 매도자가 가격을 낮춰야 하는 것은 아니다. 오히려 싸게 팔 이유가 있었던 매물이 먼저 소진되고 매도를 서두르지 않는 집주인만 남으면 거래량은 적어도 체결되는 가격은 높아질 수 있다.
따라서 현재의 거래 감소는 단순히 ‘수요가 사라져서 거래가 안 되는 시장’만으로 볼 수 없다. 팔려는 사람도 줄고 사려는 사람도 선별적으로 움직이는 시장이라는 점을 같이 봐야 한다.
매물 잠김도 거래량과 가격을 반대로 움직이게 한다
거래량과 가격이 반대로 움직이는 또 다른 이유는 공급되는 매물의 양이다.
매수자가 줄더라도 매도자가 더 적극적으로 가격을 낮추면 가격은 하락할 수 있다. 반대로 매도자가 매물을 거둬들이거나 원하는 가격을 받을 때까지 기다리면 거래량 감소가 곧바로 가격 하락으로 연결되지 않는다.
서울시는 7월 토허 신청 감소 원인 중 하나로 시장 내 매물 잠김을 언급했다. 4~5월 절세를 목적으로 시장에 나왔던 물량이 상당 부분 거래된 뒤 추가 매물 출회가 약해졌다는 의미다.
거래가 적어졌다는 사실만 보는 것보다 시장에 남아 있는 매물이 어떤 가격대인지까지 함께 보는 것이 중요하다.
강남보다 강북·서남권의 실수요가 가격을 받쳤다
7월에는 지역별 차이도 뚜렷했다.
강남3구·용산의 토허 신청은 6월 691건에서 7월 542건으로 21.6% 줄어 네 권역 가운데 감소폭이 가장 컸다. 반면 강북권은 2,450건에서 2,185건, 서남권은 995건에서 921건으로 감소폭이 상대적으로 작았다.
전체 토허 신청에서 강북권이 차지하는 비중은 46.2%에서 46.7%, 서남권은 18.8%에서 19.7%로 오히려 높아졌다.
서울시는 강북·서남권에서 정책대출을 활용할 수 있는 6억원 안팎 아파트와 중소형 주택을 중심으로 무주택자·신혼부부 등의 실수요가 이어진 점을 주요 배경으로 보고 있다. 전·월세 매물 부족으로 일부 임차수요가 매매로 이동한 영향도 언급했다.
이 때문에 고가 아파트 거래가 위축되더라도 서울 전체 가격이 바로 하락하지 않고 중저가 지역의 실수요가 가격을 지지할 수 있었다.
토허 신청가격과 실제 아파트 가격은 같은 지표가 아니다
현재 수치를 볼 때 가장 주의해야 할 부분이다.
서울시가 매월 공개하는 ‘토지거래허가 신청가격 변동률’은 해당 월 토허 신청 건의 예정금액을 바탕으로 통계모형을 적용해 계산한 지표다. 실제 계약이 모두 완료된 뒤 집계하는 한국부동산원의 아파트 실거래가격지수와는 계산 방식이 다르다.
서울시는 토허 신청가격에 새로운 자료가 추가되면 과거 수치도 수정될 수 있다고 명시하고 있다.
실제 신고된 거래를 기반으로 한 지표에서도 가격 상승은 확인된다. 한국부동산원 실거래가격지수를 토대로 서울시가 발표한 자료에 따르면 2026년 6월 서울 아파트 매매 실거래가격은 전월보다 2.50% 상승했다. 2021년 6월 이후 약 5년 만에 가장 높은 월간 상승폭이다.
따라서 ‘토허 신청가격만 올라서 실제 시장과 전혀 다르다’고 볼 상황도 아니다. 다만 7월 신청가격 1.41%와 향후 발표될 7월 실거래가격지수가 반드시 같은 폭으로 움직이는 것은 아니라는 점은 구분해야 한다.
거래 감소를 집값 하락 신호로 바로 해석하면 안 되는 이유
거래량 감소는 시장이 이전보다 위축됐다는 신호가 될 수 있지만 그 자체로 가격 하락을 의미하지는 않는다.
현재 서울 시장에서는 여러 요인이 동시에 나타나고 있다.
- 4~5월 양도세 중과 유예 종료 전 집중됐던 거래가 사라졌다.
- 절세 목적의 급매물이 소진되면서 낮은 가격의 거래 비중이 줄었다.
- 매도자의 매물 회수와 관망으로 시장에 나오는 주택도 감소했다.
- 대출규제로 고가주택 거래가 상대적으로 크게 위축됐다.
- 강북·서남권 중저가 아파트에는 실수요가 계속 유입됐다.
- 거래량은 감소했지만 남아 있는 거래가 반드시 낮은 가격에서 체결된 것은 아니다.
따라서 토허 신청량만 보고 서울 집값의 방향을 판단하기보다 신청가격, 실제 거래량, 실거래가격, 지역별 거래 비중과 매물 흐름을 함께 봐야 한다.
서울 토지거래허가 신청 감소 FAQ
토지거래허가 신청이 줄면 앞으로 아파트 거래량도 줄어드나?
토허 신청은 실제 계약보다 앞서 나타나는 지표이므로 향후 거래량 흐름을 가늠하는 자료로 활용할 수 있다. 다만 신청 취하·철회 등이 있고 허가 이후 실제 계약과 신고까지 시간이 필요하므로 신청 건수와 최종 거래량이 정확히 일치하지는 않는다.
7월 서울 아파트 거래량도 47.5% 줄어든 것인가?
아니다. 47.5%는 7월 토지거래허가 신청 4,681건을 4월 신청 고점 8,911건과 비교한 수치다. 실제 아파트 매매거래량은 별도의 실거래 신고 통계로 확인해야 한다.
거래량이 적으면 통상 집값은 내려가는 것 아닌가?
반드시 그렇지는 않다. 거래량은 매수자와 매도자가 가격에 합의한 건수를 나타낸다. 저가 매물이 소진되고 매도자가 가격을 낮추지 않으면 거래가 감소하면서도 남아 있는 거래가격은 오를 수 있다.
7월에는 강남 집값이 많이 오른 것인가?
토허 신청가격 기준 강남3구·용산은 전월보다 0.38% 올랐다. 서울 전체 1.41%보다 낮다. 7월에는 강북권 1.78%, 서남권 2.29% 등 비강남권의 상승률이 더 높았다.
토허 신청가격 1.41%가 실제 서울 아파트 가격 상승률인가?
같은 의미는 아니다. 1.41%는 7월 토지거래허가 신청 건의 예정가격을 분석한 서울시 지표다. 실제 신고된 매매계약을 이용하는 한국부동산원의 실거래가격지수와 산출방식이 다르다.
가격 상승세는 더 강해지고 있나?
7월 토허 신청가격은 1.41% 상승했지만 6월 2.67%보다는 상승폭이 줄었다. 그래서 가격은 상승하고 있으나 최근 공개된 토허 신청가격 기준으로는 상승 속도가 둔화된 상태다.
앞으로는 거래량보다 매물과 가격 구성을 함께 봐야 한다
서울 아파트 토지거래허가 신청이 3개월 연속 감소한 것은 4~5월에 집중됐던 거래 열기가 크게 진정됐다는 신호다. 하지만 급매물이 먼저 소진되고 시장에 나오는 물량까지 줄어든 상황에서는 거래 감소가 곧바로 가격 하락으로 이어지지 않을 수 있다.
현재는 강남권의 거래 위축과 강북·서남권의 중저가 실수요가 동시에 나타나고 있다. 앞으로 서울 집값 방향을 판단할 때는 단순한 거래 건수보다 토허 신청량과 신청가격, 실제 매매거래량, 실거래가격, 권역별 거래구성이 함께 어떻게 변하는지를 보는 것이 더 중요하다.
