2026년 8월 13일 발표된 주택 신속공급 방안에는 재개발·재건축의 사업 속도를 높이고 자금 부담을 낮추기 위한 제도 개선이 포함됐다. 핵심은 재개발 조합설립 동의율 완화와 이주비대출 LTV 산정 기준 개선이다.
다만 두 제도는 적용 시점이 다르다. 이주비대출 LTV 산정방식은 2026년 8월 31일부터 개선되는 반면, 재개발 조합설립 동의율 완화 등 도시정비법 개정이 필요한 내용은 발표됐다고 바로 적용되는 것이 아니다. 정비사업 관계자라면 대책의 내용뿐 아니라 현재 시행 여부를 구분해서 볼 필요가 있다.
핵심 요약
- 재개발 조합설립 동의율은 토지등소유자 75%에서 70%로 낮추는 방안이 추진된다.
- 재건축은 기존에도 조합설립 동의율 70% 기준이 적용돼 이번 75%→70% 완화의 직접 대상은 재개발이다.
- 이주비대출 LTV는 2026년 8월 31일부터 종전자산평가액과 종후자산평가액 중 큰 금액을 기준으로 산정하도록 개선된다.
- 금융위원회는 종후자산평가액과 관련한 구체적 기준을 조합원 분양가로 설명했다.
- 조합설립 동의율 완화처럼 법 개정이 필요한 사항과 이미 시행되는 금융지원은 구분해서 확인해야 한다.
8.13 대책에서 재개발·재건축은 무엇이 달라지나
정부는 8.13 대책에서 2030년까지 수도권 재개발·재건축을 통해 약 23만4천호가 차질 없이 착공될 수 있도록 지원하겠다는 방향을 제시했다. 사업 초기의 조합설립 문턱부터 사업 진행 과정의 금융·세제 부담까지 함께 낮추는 방식이다.
| 구분 | 8.13 대책 주요 내용 | 현재 확인할 점 |
|---|---|---|
| 재개발 조합설립 | 토지등소유자 동의율 75% → 70% 완화 추진 | 법 개정이 필요한 사항으로 시행 여부 확인 필요 |
| 재건축 조합설립 | 기존 70% 기준 | 이번 75% → 70% 완화의 직접 대상이 아님 |
| 이주비대출 LTV | 종전자산평가액과 종후자산평가액 중 큰 금액을 기준으로 산정 | 2026년 8월 31일부터 개선 |
| 추가 이주비 지원 | 추가 이주비대출 보증상품 신설 추진 | 2027년 1월 시행 예정 |
| 정비사업 금융지원 | 중소형 건설사 중심 정비사업 대출 보증상품 신설 | 2027년 1월 시행 예정 |
8.13 대책이 발표됐으니 모든 정비사업 규제가 이미 완화됐다고 이해하면 안 된다. 금융당국이 바로 시행할 수 있는 조치와 도시정비법 등 관련 법령 개정이 필요한 조치를 나눠 봐야 한다.
재개발 조합설립 동의율 75%에서 70%로 완화 추진
재개발 사업에서는 조합을 설립하기 위해 필요한 토지등소유자의 동의율을 현행 75%에서 70%로 낮추는 방안이 추진된다. 재건축의 조합설립 동의율 기준인 70%와 같은 수준으로 맞추겠다는 것이다.
예를 들어 토지등소유자가 1,000명인 재개발 사업장을 단순하게 인원 기준으로만 비교하면 기존에는 750명의 동의가 필요했던 것을 700명 수준으로 낮추는 방향이다. 실제 조합설립 요건을 판단할 때는 인원 기준 외에 법령상 다른 요건도 함께 확인해야 하므로 이 계산만으로 조합설립 가능 여부를 판단해서는 안 된다.
5%포인트 차이가 작아 보일 수 있지만 조합설립 단계에서 일부 소유자의 동의를 추가로 확보하기 위해 장기간 사업이 지연되는 정비구역에서는 의미가 달라질 수 있다. 정부가 동의율을 낮추려는 목적도 사업 초기 단계의 지연 요인을 줄이는 데 있다.
다만 2026년 8월 말 현재 중요한 점은 70%라는 숫자가 발표됐다는 사실과 실제 법적 요건이 70%로 바뀌었다는 것은 별개라는 것이다. 관련 법 개정이 완료돼 시행되기 전까지는 해당 정비구역에 적용되는 현행 기준을 기준으로 판단해야 한다.
재건축도 조합설립 동의율이 새로 낮아지는 것은 아니다
8.13 대책의 ‘조합설립 동의율 75%→70%’를 재개발과 재건축 모두에 적용되는 새로운 완화로 오해하기 쉽다. 그러나 정부 발표에서 해당 완화는 재개발 조합설립 동의율에 관한 내용이다.
재건축은 이미 70%의 조합설립 동의율 기준을 적용받고 있기 때문에 이번 대책으로 재건축의 기준이 75%에서 70%로 새롭게 낮아지는 구조가 아니다.
따라서 자신의 정비구역이 재개발인지 재건축인지부터 구분해야 한다. 특히 대책 발표 이후 조합설립을 준비하고 있는 재개발 구역이라면 도시정비법 개정과 시행 시점을 확인해야 한다.
이주비대출은 종전자산과 종후자산 중 큰 금액으로 LTV 산정
조합원 입장에서 당장 체감할 가능성이 큰 변화는 이주비대출이다. 금융위원회는 이주비대출 LTV 산정 기준을 합리화해 종전자산평가액과 종후자산평가액 가운데 큰 금액을 기준으로 활용하도록 했다.
기존에는 정비사업 과정에서 종전자산을 중심으로 담보가치가 평가되면서 향후 신축될 주택의 가치가 충분히 반영되지 않는다는 지적이 있었다. 종후자산도 함께 비교해 더 큰 금액을 기준으로 삼으면 사업장과 조합원의 조건에 따라 이주비대출 산정 기반이 커질 수 있다.
금융위원장은 8월 24일 국회 정무위원회에서 종후자산평가액의 구체적 기준과 관련해 관리처분계획인가 과정에서 정해지는 조합원 분양가를 기준으로 설명했다.
| 구분 | 의미 | LTV 산정 시 반영 |
|---|---|---|
| 종전자산평가액 | 정비사업 전 조합원이 보유한 기존 자산의 평가액 | 두 금액 중 큰 금액을 기준으로 산정 |
| 종후자산평가액 | 정비사업 후 취득할 자산을 기준으로 하는 금액으로, 금융당국은 조합원 분양가를 구체적 기준으로 설명 |
다만 기준금액이 커진다고 해서 모든 조합원의 실제 대출액이 같은 비율로 증가한다는 뜻은 아니다. 실제 대출 가능 금액은 적용되는 LTV와 금융회사의 심사, 해당 사업장의 대출 구조 등 여러 조건에 따라 달라질 수 있다. 이번 변화는 LTV 비율 자체를 일괄적으로 높인 것이 아니라 LTV를 적용하는 자산가액의 산정방식을 바꾼 것이다.
이주비대출 개선은 언제부터 적용되나
금융위원회가 공개한 8.13 금융대책 후속 안내에 따르면 이주비대출 LTV 산정방식 개선은 2026년 8월 31일부터 적용된다.
여기에 정비사업 금융지원은 추가로 확대될 예정이다. 중소형 건설사를 중심으로 본PF 전환과 신속한 착공을 지원하는 정비사업 대출 보증상품과 추가 이주비대출 보증상품은 2027년 1월 신설할 계획이다.
즉 이주비 관련 지원도 하나의 시점에 모두 시행되는 것이 아니다. LTV 산정방식 개선은 2026년 8월 31일부터, 추가 이주비대출 보증상품은 2027년 1월 예정으로 구분해서 봐야 한다.
조합원이라면 ‘발표’와 ‘시행’을 구분해서 봐야 한다
8.13 대책은 재개발·재건축 사업의 여러 단계를 동시에 손보는 정책이지만 실제 조합원이 적용받는 시점은 제도마다 다르다.
- 재개발 조합설립을 준비 중이라면 70% 완화 방안의 법 개정 및 시행 여부를 확인한다.
- 재건축 사업장이라면 조합설립 동의율 75%→70% 완화 대상이라고 오해하지 않는다.
- 이주비대출을 준비 중이라면 8월 31일부터 적용되는 LTV 산정 기준과 해당 금융회사의 실제 심사 조건을 확인한다.
- 추가 이주비가 필요한 사업장이라면 2027년 1월 예정인 추가 이주비대출 보증상품의 세부 시행조건을 추후 확인한다.
특히 재개발 동의율 완화처럼 법 개정이 필요한 제도를 향후 적용될 기준만 보고 현재 요건으로 판단하면 사업 단계에서 문제가 생길 수 있다. 반대로 이주비대출처럼 이미 시행 일정이 확정된 금융조치는 적용일을 기준으로 실제 금융회사에서 어떻게 반영되는지 확인해야 한다.
FAQ
재개발 조합설립 동의율은 지금 바로 70%인가?
아니다. 정부가 8.13 대책을 통해 75%에서 70%로 낮추는 방안을 발표했지만 관련 법 개정이 필요한 사항이다. 실제 조합설립을 추진할 때는 해당 시점에 시행 중인 법적 요건을 확인해야 한다.
재건축 조합설립 동의율도 75%에서 70%로 낮아지나?
이번 완화 방안의 직접 대상은 재개발이다. 재건축은 이미 조합설립 동의율 70% 기준이 적용되고 있다.
이주비대출 LTV가 올라간다는 뜻인가?
LTV 비율 자체를 일괄적으로 높이는 조치는 아니다. 종전자산평가액과 종후자산평가액 중 큰 금액을 기준으로 LTV를 산정할 수 있도록 기준금액 산정방식을 개선한 것이다.
종후자산평가액은 어떤 금액을 의미하나?
금융위원장은 국회에서 이주비대출 LTV 산정에 사용하는 종후자산평가액의 구체적인 기준을 관리처분계획인가 과정에서 확인되는 조합원 분양가로 설명했다.
이주비대출 개선은 언제부터 적용되나?
금융위원회 안내 기준으로 LTV 산정방식 개선은 2026년 8월 31일부터 적용된다. 추가 이주비대출 보증상품은 별도로 2027년 1월 신설 예정이다.
8.13 대책 발표 내용은 모두 같은 날 시행되나?
아니다. 금융당국의 제도 개선처럼 시행일이 정해진 내용도 있지만 법률 개정이 필요한 제도도 있다. 발표일, 법 개정일, 실제 시행일을 구분해서 확인해야 한다.
정비사업 단계에 따라 확인할 내용이 달라진다
8.13 주택공급대책의 재개발·재건축 관련 변화는 하나의 규제를 푸는 데 그치지 않고 사업 초기의 조합설립과 이후의 자금조달 문제를 함께 줄이는 방향으로 설계됐다.
조합설립 전 단계의 재개발 구역이라면 동의율 완화의 실제 시행 여부가 우선이고, 관리처분 이후 이주를 앞둔 조합원이라면 이주비대출의 새로운 LTV 산정방식이 더 직접적인 문제다. 따라서 자신의 사업 단계에 맞는 제도가 현재 시행 중인지부터 확인해야 한다.
