1주택자의 종합부동산세 기본공제를 실제 거주 여부에 따라 다르게 적용하는 개편안이 발표됐다. 개편안은 1세대 1주택자 가운데 실제 거주하는 경우 기본공제를 14억원으로 높이고, 거주하지 않는 경우에는 9억원을 적용하는 내용이다.
다만 현재 시행 중인 종합부동산세법의 1세대 1주택자 기본공제는 12억원이다. 따라서 14억원·9억원 기준은 현재 종부세를 계산할 때 바로 적용하는 현행 기준이 아니라 향후 법 개정을 거쳐 적용될 개편안으로 구분해서 봐야 한다.
핵심 요약
- 현재 1세대 1주택자의 종부세 기본공제는 공시가격 기준 12억원이다.
- 개편안은 실제 거주하는 1주택자의 기본공제를 14억원으로 높이는 내용을 담고 있다.
- 실제 거주하지 않는 1주택자는 기본공제를 9억원으로 낮추는 방향이다.
- 14억원·9억원은 현재 시행 중인 기준이 아니므로 2026년 종부세 계산에 그대로 적용하면 안 된다.
- 기본공제 기준은 실거래가격이 아니라 종부세 과세에 사용하는 주택 공시가격을 기준으로 판단한다.
현재 1주택 종부세 기본공제는 12억원이다
2026년 현재 시행 중인 종합부동산세법에서는 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자의 주택분 종합부동산세 기본공제액을 12억원으로 규정하고 있다.
따라서 현재 기준으로는 1세대 1주택자가 실제 해당 주택에 거주하는지 여부에 따라 기본공제액을 14억원과 9억원으로 나누지 않는다. 현행법상 1세대 1주택자에 해당하면 기본공제액 12억원을 적용하는 구조다.
| 구분 | 기본공제 | 상태 |
|---|---|---|
| 현행 1세대 1주택자 | 12억원 | 현재 시행 중 |
| 개편안상 실거주 1주택자 | 14억원 | 개편안 |
| 개편안상 비거주 1주택자 | 9억원 | 개편안 |
종부세를 실제로 계산하거나 납부 여부를 판단할 때는 개편안이 아니라 해당 과세연도에 시행 중인 법률로 확인해야 한다.
개편안은 실거주 14억원·비거주 9억원으로 나눈다
이번 개편안이 시행되면 같은 1주택자라도 해당 주택에 실제로 거주하는지에 따라 기본공제액이 달라진다.
실거주 1주택자의 기본공제는 현재 12억원에서 14억원으로 2억원 늘어나는 반면, 비거주 1주택자는 9억원으로 3억원 줄어드는 구조다.
기존에는 1세대 1주택자 여부가 기본공제 판단에서 중요했다면, 개편안에서는 여기에 실제 거주 여부가 추가적인 판단 요소가 되는 셈이다.
특히 주택 한 채를 보유하고 있지만 본인은 다른 곳에서 거주하면서 보유 주택을 임대하고 있는 경우라면 개편안 시행 이후 현재보다 기본공제액이 줄어들 가능성이 있기 때문에 적용 요건을 확인해야 한다.
14억원은 집값이 아니라 공시가격 기준이다
종부세 기본공제에서 말하는 12억원이나 개편안의 14억원은 주택의 매매가격이나 실거래가격을 뜻하지 않는다. 종부세는 주택의 공시가격을 기준으로 과세 여부와 과세표준을 계산한다.
예를 들어 아파트의 실제 시세가 14억원을 넘더라도 공시가격이 기본공제액 이하라면 단순히 시세가 14억원을 넘었다는 이유만으로 종부세가 부과되는 것은 아니다.
반대로 공시가격이 기본공제액을 초과한다고 해서 초과 금액에 종부세 세율을 바로 곱하는 것도 아니다. 주택분 종부세 과세표준은 공시가격 합계에서 기본공제액을 뺀 뒤 공정시장가액비율을 적용해 계산한다.
과세표준 = (주택 공시가격 합계 – 기본공제액) × 공정시장가액비율
이후 계산된 과세표준 구간에 해당하는 세율을 적용하고 재산세 중복분 공제와 1세대 1주택자에게 적용될 수 있는 세액공제 등을 반영해 실제 납부세액을 계산한다.
공시가격에 따라 개편 영향이 달라진다
개편안이 그대로 시행된다고 가정하면 가장 직접적인 영향을 받는 구간은 공시가격이 현행 기본공제인 12억원 전후에 있는 1주택자다.
| 공시가격 | 실거주 1주택 | 비거주 1주택 |
|---|---|---|
| 9억원 이하 | 기본공제 범위 | 기본공제 범위 |
| 9억원 초과 12억원 이하 | 기본공제 범위 | 과세 대상이 될 수 있음 |
| 12억원 초과 14억원 이하 | 기본공제 범위 | 과세 대상이 될 수 있음 |
| 14억원 초과 | 과세 대상이 될 수 있음 | 과세 대상이 될 수 있음 |
예를 들어 공시가격 13억원인 주택 한 채를 보유한 사람이 개편안에서 정한 실거주 요건을 충족한다면 14억원 기본공제 범위 안에 들어갈 수 있다.
반면 같은 공시가격 13억원의 주택을 보유하면서 실거주 요건을 충족하지 못한다면 기본공제가 9억원으로 낮아져 과세표준 계산 대상 금액이 커질 수 있다.
다만 이 표는 기본공제 차이를 이해하기 위한 것이다. 실제 종부세 납부액은 공정시장가액비율, 세율, 재산세 공제와 각종 세액공제 등까지 반영해야 하므로 기본공제액 차이만으로 최종 세액을 판단할 수는 없다.
실거주 여부가 중요한 이유
개편안이 시행되면 주택 수가 같더라도 거주 형태에 따라 종부세 부담이 달라질 수 있다.
지금까지 1세대 1주택자로 12억원 기본공제를 적용받던 사람을 기준으로 보면 실거주자는 공제액이 2억원 늘어나는 반면 비거주자는 3억원 줄어든다.
특히 직장이나 자녀 교육 등의 이유로 다른 지역에서 거주하거나 보유 주택을 임대한 1주택자라면 자신이 개편안에서 정하는 실거주 요건에 해당하는지가 중요해질 수 있다.
다만 개편안 발표 단계의 내용을 기준으로 향후 실제 적용 요건까지 단정해서는 안 된다. 법률 개정 과정에서 실거주 인정 기준과 예외, 적용 시점 등이 달라질 수 있기 때문이다.
2026년 종부세에는 14억원 기준을 바로 적용하면 안 된다
이번 개편안을 확인할 때 가장 주의할 부분이다. 실거주 14억원과 비거주 9억원은 현재 시행 중인 종합부동산세법의 기본공제액이 아니다.
2026년 현재 종합부동산세법 제8조는 1세대 1주택자의 기본공제액을 12억원으로 정한다. 그래서 현재 자신의 종부세 과세 여부를 확인한다면 우선 현행 12억원 기준으로 판단해야 한다.
정부가 세제개편안을 발표했더라도 세법 개정이 필요한 사항은 국회 입법 절차 등을 거쳐야 한다. 최종 법률이 확정되는 과정에서 세부 적용 조건이나 시행 시점이 변경될 가능성도 있다.
따라서 종부세를 계산할 때는 단순히 ‘1주택자는 14억원까지 종부세가 없다’고 이해하기보다 해당 과세연도에 실제 시행되는 법률과 자신의 실거주 요건 충족 여부를 함께 확인하는 것이 안전하다.
자주 묻는 질문
현재 1주택자는 공시가격 14억원까지 종부세가 없는 건가?
아니다. 2026년 현재 시행 중인 종합부동산세법상 1세대 1주택자의 기본공제액은 12억원이다. 14억원은 실거주 1주택자에게 적용하는 개편안의 기준이므로 현행 기준과 구분해야 한다.
14억원은 아파트 시세 기준인가?
아니다. 종부세 기본공제는 주택의 실거래가격이나 일반적인 시세가 아니라 공시가격을 기준으로 적용한다.
집이 한 채라도 거주하지 않으면 9억원만 공제받게 되나?
현재는 그렇지 않다. 현행법에서는 1세대 1주택자의 기본공제액이 12억원이다. 비거주 1주택자의 기본공제를 9억원으로 조정하는 것은 개편안이므로 실제 시행 여부와 최종 적용 요건을 확인해야 한다.
공시가격이 기본공제액을 넘으면 초과분에 바로 세율을 곱하나?
아니다. 공시가격 합계에서 기본공제액을 뺀 금액에 공정시장가액비율을 적용해 과세표준을 구한 뒤 해당 과세표준에 세율을 적용한다. 이후 재산세 중복분 공제와 적용 가능한 세액공제 등을 반영해 최종 세액을 계산한다.
공시가격 13억원인 실거주 1주택자는 개편 후 종부세가 없어지나?
개편안의 14억원 기본공제가 그대로 시행되고 실거주 요건을 충족한다면 기본공제액만 놓고 보면 14억원 이하에 해당한다. 다만 실제 적용 여부는 최종 개정 법률과 시행 시점, 실거주 인정 요건을 확인해야 한다.
개편안이 확정되기 전에 무엇을 확인해야 하나?
현재 종부세를 판단할 때는 현행법의 12억원 기본공제를 기준으로 확인하고, 개편안은 법률 개정 여부와 시행 시점, 실거주 인정 요건 및 예외 규정을 확인하는 것이 좋다.
현재 기준과 개편안을 구분해서 봐야 한다
1주택 종부세 개편안은 실거주 여부에 따라 기본공제를 차등 적용한다. 개편안대로 시행된다면 실거주 1주택자는 14억원으로 공제가 확대되고, 비거주 1주택자는 9억원으로 축소된다.
하지만 2026년 현재 시행 중인 기준은 1세대 1주택자 12억원이다. 지금 납부할 종부세를 계산할 때는 12억원 기준을 사용하고 앞으로 과세 여부를 볼 때는 개정 법률의 확정 내용과 적용 시점을 다시 확인해야 한다.
현재 적용되는 법률상 기준은 국가법령정보센터 종합부동산세법 제8조에서 확인할 수 있다.
